코레일 경제자유구역 지정 요구로 차기 정부와 거래 시도…특혜논란 예고
주주들끼리 삐걱거리는데는 박해춘 AMC 회장 자유로울 수 없다는 지적도

▲ 코레일이 대통령 선거가 끝난 직후인 2012년 12월23일 용산역세권을 경제자유구역으로 지정해야 한다는 주장을 하고 나서 파문이 일고 있다. 사진은 용산국제업무지구 완공 후 예상모습.

올해 1월 부도가 날 가능성이 큰 용산역세권개발 사업을 놓고 코레일의 기상천외한 발상이 논란이다. 코레일이 대통령 선거가 끝난 직후인 2012년 12월23일 용산역세권을 경제자유구역으로 지정해야 한다는 주장을 하고 나섰기 때문이다. 그것도 출범하지도 않은 대통령직 인수위원회에 이 방안을 건의하겠다고 주장했던 것이다. 서울 한복판에, 그것도 총사업비 31조원에 이익이 수조원에 달하는 개발사업부지를 경제자유구역이나 관광특구로 지정해야 한다는 논리는 설득력도 없고 실현 가능성도 희박하다는 지적이다. 특히 CB(전환사채) 2500억원조차 발행하지 못해 2013년 1월이면 부도 날 사업을 추진한 공기업이 새 정부를 상대로 ‘딜’을 하려고 달려드는 모습도 눈살이 찌푸려지는 대목이다. 이 주장의 배경이 차기 정부 실세들과 커뮤니케이션이 돼 나온 것이라면 특혜 시비에 휘말려 엄청난 부담으로 작용할 것으로 우려되고 있다.
 
취재/김준장 기자
사업비만 30조원을 넘는 초대형 프로젝트인 용산국제업무지구 개발사업은 자금 마련을 위한 최후 수단이었던 전환사채(CB) 발행이 무산되면서 부도가 날 가능성도 커졌다. 사업시행자 드림허브프로젝트금융투자는 2012년 12월12일 주주배정 방식으로 2500억원 규모의 CB 청약을 받을 계획이었다. 하지만 30개 출자사 대부분이 청약 불참 의사를 밝혀 CB를 발행하지 않기로 했다. 1대 주주인 코레일은 관련 예산을 배정했고 2대 주주인 롯데관광개발도 자금을 마련했지만 정작 둘 다 청약에 나서지 않았다.
 
용산역세권 사업, 왜 부도위기 몰렸나
CB 발행이 실패하면서 드림허브는 부도 위기에 처했다. 종합부동산세(156억원)와 설계비(646억원) 등을 내지 못했기 때문이다. 최악의 경우 사업이 무산되면 주주사들은 출자금을 포함해 수조원의 피해를 입을 것으로 보인다. 그동안 용산 개발사업에는 땅값과 대출이자, 공사비, 운영비에 총 1조5600억원이 투입됐다. 개발방식을 둘러싸고 코레일과 롯데관광개발 간의 갈등이 여전해 자금 마련은 쉽지 않을 전망이다.
코레일은 철도정비창을 먼저 개발하고 서부이촌동을 나중에 개발하는 ‘단계적 개발’을 고집한다. 롯데관광개발이 보유한 지분 중 45.1%를 넘겨받아 경영권을 확보한 다음 사업을 주도하겠다는 계획이다. 코레일은 경영권을 인수한 후 현실에 맞게 사업계획을 다시 짜야 한다고 강조하고 있다.
롯데관광개발은 당초 계획대로 철도정비창과 서부이촌동을 동시에 개발하는 ‘통합 개발’을 주장한다. 기존 통합 개발에서 단계적 개발로 바뀌면 사업기간이 늘어나 애꿎은 비용만 생긴다는 입장이다. 롯데관광개발은 금융비용이 기하급수적으로 불어나 도저히 수익성을 맞출 수 없다는 주장으로 맞서고 있다.
당장 이번 사업에 포함된 서부이촌동 주민 보상금만 2조~3조원대로 추정된다. 코레일은 자금 마련을 위해 주민 보상을 늦추고 자본금을 1조원에서 3조원으로 늘리자는 입장. 이에 비해 민간 출자사들은 사업지 내 건물을 유동화해 5조원 이상 자금을 마련할 수 있다고 자신한다. 하지만 사업비 30조원을 감당하기엔 적은 액수라 두 방안 모두 근본적인 해법은 아니라는 지적이다.
가장 속이 타는 건 서부이촌동 주민이다. 지난 5년간 재산권 행사가 불가능해 주택은 팔지 못하고 대출이자에 허덕인다. 사업이 지연될수록 주민 피해는 커질 수밖에 없다.
 
코레일 “부도 나도 주도권 쥐겠다”
사업발주처이자 핵심 주주인 코레일이 자산관리회사(AMC)가 부도를 맞더라도 사업 주도권을 쥐겠다는 입장이 확고하다. 코레일은 현재까지 용산사업에 지원을 완료했거나 약정한 금액이 직접투자 1조1831억원, 신용보강 5조991억원, 자금 유동성 지원 5조9781억원 등 모두 12조2603억원에 이른다고 추산했다. 하지만 민간 출자사들은 자본금과 전환사채 인수금액을 모두 합쳐 8646억원을 투자하는 데 그쳐 주주들 간의 형평성에 어긋난다는 지적이 나온다.
코레일은 용산사업부지 매각 대금 8조원 중 원리금 6조3594억원의 납부는 2015년 이후로 미뤘다. 이는 시행사인 드림허브 PFV의 자금 사정을 고려해 작년까지 납부된 2조9271억 원을 제외한 금액이다. 이마저도 시행사가 원활하게 토지매각대금을 조달할 수 있도록 자산담보부증권(ABS, ABCP) 2조4363억원의 신용보강에 제공했다. 시행사가 파산하면 코레일은 약정에 따라 시행사가 낸 토지대금을 투자자들에게 반환한다.
아직 시공에 들어가지 않은 111층 랜드마크 빌딩은 드림허브의 전환사채(CB) 발행을 전제로 4조1607억 원에 매입하기로 미리 약정했다. 2011년 9월 1차 발행한 CB 1500억원에 대해서는 4161억원을 지급했고, 2012년 11월 2차 발행이 성공했으면 같은 금액이 PFV에 지급될 예정이었다. 잔금 3조3285억원은 준공 이후 지급하기로 약정됐지만, 이를 기초로 발행되는 매출채권 유동화증권을 인수하는 형식으로 최대 2조6628억원을 건축허가 시점에서 PFV에 선 투입한다.
이렇게 지원금액이 하나둘씩 늘다 보니 4조5000억원에 이르는 철도 부채를 해결해 재무건전성을 확보하려던 애초 사업 목적은 실종되고 오히려 용산 역세권 개발 사업이 코레일의 재무구조를 압박하게 됐다. 코레일은 이런 식으로 사업이 진행된다면 사업 실무를 맡은 자산관리회사가 부도가 나더라도 더는 지원할 수 없다는 입장이다. 민간 출자사들이 지분에 맞는 책임을 지는 모습을 보여야 한다는 것이다.
 
롯데관광개발, 사업 수행능력 있나?
코레일에 따르면 코레일을 제외한 29개 민간 출자사는 지난 2007년 이후 자본금 7636억원과 전환사채(CB)인수금 1010억원, 총 8646억원을 사업에 투자했다는 것. 전체 투자금의 6.6%에 불과했다. 특히 2대 주주 롯데관광개발은 자본금 11521억원과 CB인수금 226억5000만원 등 코레일 지원 금액의 70분의 1인 1747억5000만원만 투입했다. 삼성물산은 자본금 640억원과 CB 783억5000만원, 총 1423억원이었다. 그외 싱가포르 자본 GMCM 115억원을포함해 나머지 출자사가 5475억원을 넣었다.
 코레일은 전체 투자금의 93.4%를 책임지고 있는 코레일과 달리 민간 출자사들은 사업자금 조달이라는 주주의 기본적 책임을 도외시하고 있다고 지적했다. 대형 부동산 개발사업은 통상 사업비의 10% 수준을 자기 자본으로 확보돼야 하는데 30조원이 넘는 용산사업에는 현재 1조1500억원만 확충됐다는 이유에서다. 2012년 8월 3조원으로 수권자본금을 늘리기 위한 코레일의 시도가 주주총회에서 무산되고, 2011년 10월 1500억원의 CB발행에 코레일을 제하고 삼성물산과 롯데관광만 참여한 것이 대표적인 사례라는 지적이다.
반면 민간 출자사들은 코레일이 직·간접적으로 12조원이 넘는 금액을 투입한 것은 어불성설이며 실제로 투입한 금액은 7000억원에 불과하다고 주장했다. 자산관리위탁회사 용산AMC는 코레일이 지금까지 2500억원의 출자금과 1차 전환사채(CB) 인수금 375억원, 랜드마크 1차 계약금 4161억원 등 총 7045억원을 투자했다고 설명했다. 이 금액이 코레일이 설명하는 12조2603억원과 큰 차이를 보이는 이유는 자산유동화증권(ABS)의 신용보강과 연기된 토지대금 등을 투자금으로 볼 수 없다고 판단하고 있기 때문이다.
용산 역세권 사업이 주주들 간의 갈등으로 삐걱거리는 데는 박해춘 용산역세권개발(AMC) 회장과 AMC도 자유로울 수 없다는 지적이 제기됐다. 애초 약속했던 해외투자 유치는 소식이 없고 특정 주주에 편향된 모습으로 갈등을 증폭시켰다는 비판을 받고 있기 때문이다.
지난 2010년 9월 삼성물산이 사업 주관사 지위를 포기하며 AMC 지분 45.1%를 롯데관광개발에 한시적으로 위탁하자, 롯데관광은 박해춘 전 국민연금 이사장을 회장으로 영입하며 AMC를 장악했다.
박해춘 AMC 회장은 2010년 10월 취임 기자회견에서 “아부다비, 중국, 홍콩 등 해외 투자자들을 대상으로 10조원의 개발기금을 유치하겠다”고 약속했지만 1차 전환사채(CB)발행 시 홍콩 자본 115억 원을 유치하는 데 그쳤다. 또 LG CNS, LG전자, 화성산업, 귀뚜라미 등 국내 기업들을 대상으로 1780억원의 협약 체결을 진행했지만, 결과는 50억원에 불과했다.
이 외에도 사업시행사인 드림허브 PFV 증자 안을 추진하는 과정에서 코레일로부터는 롯데관광개발의 편을 든다는 오해를 샀다. 또 2012년 11월 661억원의 ABCP 만기를 앞두고 외부 법률사무소에 코레일에 손해배상을 제기하는 내용의 법률 자문을 의뢰하는 등 신중하지 못한 행보를 보였다.
일부에서는 100억원 미만의 자금집행 권한을 AMC 회장에게 위임한 PFV 정관과 AMC 이사회 인원축소 등 박 회장의 권한을 구조적으로 견제할 수 있는 장치가 미비했던 점도 불필요한 오해를 사는 원인으로 지목했다. PFV의 정관에 따르면 100억 원 미만의 자금집행은 주주사인 PFV의 의결 없이도 AMC 대표이사가 결정할 수 있다.
코레일은 롯데관광개발이 코레일과 대화할 의지가 있다면 박해춘 AMC 회장부터 자리에서 물러나게 해야 한다는 입장이다.
 
부실한 리스크 관리, 부도위기 내몰려
단군 이래 최대 규모라는 용산역세권개발이 5년 동안 첫 삽도 뜨지 못한 이유 중 하나는 부실한 금융 리스크 관리 탓이라는 진단이 나오고 있다.
용산개발의 시행사인 드림허브 PFV가 자본시장에서 조달한 자금 총 2조4000억원 대부분이 자산유동화증권(ABCP, ABS)형태로 조달됐기 때문이다. 전문가들은 ABCP나 ABS로 편중된 자금조달선은 금융리스크를 높일 수 있다며 은행 대출은 협상에 의해 만기 연장이 가능하지만 자본시장에서 소화되는 ABCP는 하루를 지연해도 부도처리가 된다고 지적했다.
ABCP나 ABS는 보통 증권사가 주관사로 참여해 발행되며 주관사가 기관뿐 아니라 개인에게도 판매할 수 있어, 투자자가 불특정다수가 된다. 한편 발행된 ABCP나 ABS의 신용도는 코레일의 토지대금 반환 청구권을 통해 최상위로 매겨졌다.
용산역세권 사업의 편중된 자금조달 형태의 리스크는 이미 가시화된 바 있다. 2012년 11월 661억원의 ABCP 대출 만기를 앞두고 한 차례 금융비용이 증가한 적이 있다. 자산관리회사(AMC)가 ‘용산역세권개발사업 무산시 법적책임 소재와 범위에 대한 법률 검토를 외부에 의뢰했다’는 내용이 언론에 유출됐기 때문이다.
증권업계에 따르면 이때 만기도래하는 ABCP는 애초 ‘CD+0.7%’ 금리에 만기가 6개월 더 연장될 예정이었으나, 언론 보도 여파로 만기가 3개월로 줄고 금리는 ‘CD+1.15%’로 상승했다. 이에 따라 2억3000만원 가량의 추가 금융비용이 발생한 것이다.
용산역세권 사업은 오는 1월17일 디폴트(채무 불이행)가 예고된 상태다. 현재 용산개발은 보유 자금이 198억원에 불과한 상태다. 앞으로 추가 조달이 안 되면 자금이 완전히 소진되며 1월17일 ABS 이자 47억원을 미납하게 돼, 부도로 몰리게 된다. 이자는 3월 244억원, 4월 47억원 등이 더 돌아오며, 매월 자산관리회사(AMC) 경비로 매월 20억원이 나가고 있다. 세금도 2월에 59억원을 내야 한다. 드림허브PFV는 또 현재 경영지원, 금융컨설팅, 법률자문 등 1333억원의 비용도 미지급하고 있다.
 
전국 롯데백화점보다 큰 상업시설?
용산역세권개발의 내부사업수익률(IRR) 목표치 11.74%가 현재도 유효한지에 대한 비판이 거세다. 사업자가 선정됐던 2007년과 달리 현재는 주변 여건이 악화되면서 사업성이 추락해, 기존 사업 계획 조정이 불가피하기 때문이다. 건설업계에 따르면 용산역세권사업은 애초 분양 및 매각 수입이 32조4732억원, 토지 및 공사비 등 총 투자비가 29조7463억원으로 2조7269억원의 이익이 예상된다는 구조로 사업계획이 짜였다.
하지만 삼성물산이 2010년 6월 용산사업의 주관사 지위를 포기했을 때 분석한 사업성 검토 결과는 참담했다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 침체와 금융시장 PF 대출의 어려움으로 4조6000억원의 적자가 발생할 것으로 추산됐기 때문이다. 이에 따라 코레일은 원래 계획인 2016년말까지 완공은 불가능하며 토지보상과 인허가 지연, 비현실적인 공정계획에 따라 3년 이상 지연이 불가피하다고 진단하고 있다 .
용산역세권 개발이 2016년까지 공급할 상업시설은 32만평 규모에 달한다. 이는 전국 롯데백화점 매장 26만평, 신세계백화점 9만평, 코엑스몰 6만평을 훨씬 웃도는 규모다. 2006년 8월 오픈한 용산 아이파크몰(8만5000평)의 경우 5년이 지난 현재까지도 상가 활성화에 어려움을 겪고 있다. 또 용산은 업무시설도 42만평에 달한다. 이는 인근 서울 도심지역(CBD) 전체 오피스 연면적 175만평의 24%, 여의도(YBD) 91만평의 절반에 육박하는 막대한 규모다.
현재 부동산 경기를 고려할 때 분양이나 매각을 통해 4년내 32조원을 마련할 가능성이 희박하다는 지적도 나온다. 용산사업 진행을 위해 조달돼야할 금액은 총 46조원에 달하는데 이 중 분양 및 매각대금(32조원)이 71%의 비중을 차지한다.
32조원의 분양 및 매각대금이 고분양가를 바탕으로 추산됐다는 점도 문제다. 용산의 주거용 주택 중 최고급형의 3.3㎡당 분양 예정가는 4300만원, 업무시설은 랜드마크의 경우 4500만원이다. 이는 2011년 시세 기준으로 각각 12%와 26%나 높은 수준이다.
단군 이래 최대 개발사업이라던 용산역세권개발 사업의 미래가 투자자들의 손을 떠나 차기 정권의 정치적 부담으로 넘어갔다. 차기 정권 인수위원회가 어떤 결정을 내리든 이 사업이 좌초하게 된 과정을 짚어보고 문제점이 불거진 과정을 복기하는 penfree@naver.com