사회의 진실
번화가 황폐하게 만드는 ‘젠트리피케이션’
자본주의 역설…“사람 많으면 비싸지고, 결국엔 몰락?”
김범준 기자
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기사입력: 2017/09/05 [17:10]  최종편집:
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“임대료가 높아서 장사 못 하겠다” 서울시 왠만한 핫플레이스에서 자영업을 하는 상인들이 거의 습관적으로 내뱉는 하소연이다. 실제로 젊은이들이나 관광객이 많이 찾는 서울 유명 번화가들은 대부분 급격한 임대료 상승으로 중소상인들이 가게를 내놓는 경우가 많다. 이 자리를 대형 프랜차이즈가 장악하고 특색이 사라져 소비자들이 찾지 않아 몰락해가는 현상이 압구정·이대 등 각종 번화가에서 발생하는 상황이다. 이를 ‘젠트리피케이션’이라고 한다.

 


 

나날이 증가하는 상가 임대료 갈등…가게 떠나는 상인들

높은 임대료에 흔들리는 압구정…급격히 늘어난 빈 점포

망원·합정·연남 등 홍대 인근 상황 심각…기존상인 울상

대책 골몰하는 정부…자본주의 원칙에 마땅한 해결책 無

 

▲ 최근 서울에 위치한 상당수의 번화가에서는 ‘젠트리피케이션’ 현상으로 홍역을 앓고 있다. <사진=SBS 뉴스 캡처>  

 

[사건의 내막=김범준 기자] 서울의 떠오르는 번화가인 서촌·익선동·합정·망원동·연남동·해방촌·성수동 등 연이어 새로운 장소들이 젊은이들의 핫플레이스로 등장하면서 ‘젠트리피케이션’이 더욱 심화되는 것으로 나타났다. 젠트리피케이션은 낙후됐던 구도심이 활성화되면서 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 현상을 말한다. 서울시와 자치구가 나서서 젠트리피케이션 방지 대책을 마련했지만 상가임대차 분쟁 급증 추세는 여전하다는 우려가 나온다.

    

증가하는 갈등

 

서울시에 따르면 시가 접수 받은 상가임대차 분쟁조정 접수는 지난 2015년 29건에서 2016년 44건으로 급증한데 이어 올해 1~4월은 22건을 기록했다. 젠트리피케이션 심화로 상가임대차 분쟁 조정 접수도 매년 급증하고 있는 셈이다.

 

접수된 분쟁조정 건수 중에서 조정이 성립된 것은 2015년 16건, 2016년 16건, 올 들어 8건 등 총 40건이다. 나머지 47건은 조정이 불성립됐고, 조정이 진행 중인 건도 8건을 기록했다. 분쟁 유형은 상가 주인이 바뀌는 과정에서 권리금 분쟁이 57건으로 가장 많았고, 임대료 조정이 10건, 계약갱신이 9건, 원상회복이 6건 등의 순이었다.

 

젠트리피케이션에 따른 소규모 상가 임대료 급등세는 빠르게 진행된다. 실제로 서울시 소규모 상가의 3.3㎡당 임대료(1층 기준)는 지난해 4분기 15만4500원에서 올해 1분기 17만3000원으로 한 분기 만에 11.97% 급등했다. 소규모 상가는 연면적 330㎡ 이하로 주택가 주변 골목에서 흔히 볼 수 있는 유형의 상가다.

 

젠트리피케이션이 발생할 경우 가장 민감하게 움직인다. 서울시 등 지방자치단체가 나서서 조례 제정 등 젠트리피케이션 방지 대책을 만들고 있지만, 강제성이 없어 현장에선 여전히 임대료 급등 현상이 지속되고 있는 셈이다.

 

젠트리피케이션이 발생한 지역은 공통점이 있다. 당초 임대료가 상대적으로 저렴하지만 독특한 매력이 있던 곳들이다. 젊은 예술가들이 모이면서 예술적인 장소들이 일어나고 입소문이 나면서 찾는 발길이 많아진다. 사람들이 몰리면서 스타일리시한 카페나 레스토랑 등이 들어서고 부동산 시세와 임대료가 급등한다.

 

처음에 그 곳에서 장사를 하거나 예술 활동을 하면서 문화를 만들던 이들은 높은 임대료를 견디지 못하고 밀려나게 되고 상업 자본만 남게 된다. 이 경우 해당 지역은 본연의 색깔을 잃어버리게 돼 매력도가 떨어지게 된다. 그리고 압구정로데오거리나 이대앞, 신촌 등과 같이 백화현상이 나타나면서 쇠퇴의 길을 걷게 된다.

    

흔들리는 압구정

 

‘젠트리피케이션’ 현상으로 우리나라에서 가장 악명높은 곳은 바로 압구정이다. 1990년대 서울 번화가의 상징이던 압구정 로데오거리가 그 명성을 잃고 있는 것이다. 지난해 12월부터 상가 공실률이 급격하게 높아지고 급기야 올해 5월에는 권리금이 없는 가게까지 등장했다.

 

인근 부동산업자들은 “로데오거리 가게 점주들이 가로수길 등 임대료가 더 싼 근처 번화가로 대거 이동한 결과”라고 진단했다. 그러나 압구정 로데오거리보다 나중에 형성된 인근 번화가들도 다가올 젠트리피케이션에 한 숨을 쉴 뿐이다.

 

압구정 로데오거리는 우리나라 번화가 중 대표적인 ‘공동화 조짐’을 보이고 있는 곳이다. 고공행진을 계속하던 임대료가 사실상 떨어지기 시작한 것. 한 대형 부동산정보업체의 통계를 보면 압구정 로데오거리의 임대료가 오른 것으로 나타났지만 실제 현장의 임대료는 떨어지고 있었다.

 

압구정 로데오거리 인근 부동산업소 관계자들은 “이곳을 찾아오는 실제 고객의 구매 패턴과 가게 주인이 팔려는 제품 사이의 괴리감이 사양화를 이끌었다”고 분석했다. 인근 부동산 관계자는 “압구정 로데오거리를 찾는 손님은 명품족도, 한류 문화에 관심 있는 관광객도 아니다. 새로운 제품을 합리적인 가격에 사러 오는 경우가 대다수다. 그러나 이곳에는 더는 새롭거나 기발한 제품이 없다. 당연히 특색 있는 매장이 많은 가로수길로 발길을 돌리는 것”이라고 설명했다.

 

압구정 로데오거리는 갤러리아백화점 명품관을 시작으로 청담동 명품·한류스타거리가 시작되는 곳이다. 인도변을 따라 다양한 해외 명품 브랜드가 입점해 있고 ‘한류스타거리’를 안내하는 표지판도 있다. 그러나 명품 브랜드 가게나 한류스타거리 표지판에 관심을 갖는 행인은 거의 없었다. 부동산 업체 관계자는 “압구정 로데오거리는 1990년대 형성된 번화가로 젠트리피케이션이 계속 진행된 곳”이라며 “기간이 긴 만큼 젠트리피케이션이 심화됐고, 5년 전부터 공동화 조짐이 보였다”고 말했다.

 

압구정 로데오거리에서 버스로 5분 거리인 가로수길의 상황도 심상치 않다. 겉으로는 외국인 관광객과 젊은이들로 붐비는 것처럼 보이지만, 가게 주인들은 날로 오르는 임대료 때문에 언제 가게 문을 닫을까 전전긍긍하는 상황이다.

 

서울 용산구 이태원동 경리단길의 상황도 크게 다르지 않았다. 경리단길 부동산업계 관계자에 따르면 경리단길에 임차인을 구하는 상가 매물이 계속 늘어나고 있다.

 

서울 강북 일대 번화가도 젠트리피케이션 후유증을 겪고 있다. 개성 있는 카페와 음식점 등이 대거 유입되면서 인기를 모은 홍대 인근 마포구 서교동, 상수동 일대는 최근 몇 년간 임대료 상승으로 기존 상인들이 버티지 못하고 떠나는 일이 비일비재했다.

    

▲ ‘젠트리피케이션’이란 임대료가 저렴한 낙후된 지역에 중산층 이상의 사람들이 몰리고 지역이 발전하면서 기존에 거주 중이던 원주민을 밀어내는 현상을 말한다. <사진=YTN 뉴스 캡처>

 

망원동과 망리단길

 

특히 서울시 내 대표 ‘서민동네’로 알려졌던 망원동의 경우는 급격한 젠트리피케이션으로 몸살을 겪고 있다. 서울 마포구에 위치한 망원동이 ‘망리단길’이라는 별칭이 붙으며 유명해지자 임대료가 오르는 젠트리피케이션 조짐이 나타나고 있는 것이다. 대표적인 번화가인 신촌·홍대 인근에 있다는 점에서 순식간에 발전이 이뤄졌지만, 그만큼 젠트리피케이션도 빨리 찾아오는 상황이다.

 

이 때문에 주민과 상인들 사이에선 망리단길 이름을 향한 거부감이 커지고 있다. 젠트리피케이션은 낙후된 구도심 개발로 임대료가 올라가면서 원주민이나 상인들이 다른 지역으로 내몰리는 현상을 말한다.

 

지역사회에 따르면 페이스북 페이지 ‘망원동좋아요’에 최근 망원동 주민으로 추정되는 한 네티즌이 “포털사이트 지도에 나오는 ‘망리단길’이라는 이름을 지웠으면 좋겠다”고 주장한 글이 게시됐다. 이 네티즌은 “네이버 지도가 ‘망리단길’을 지정해 놓은 것을 두고 취소해달라고 정보 수정을 요구했으나 네이버가 거절의 뜻을 밝혔다”면서 “이유는 망리단길 검색률이 높기 때문이라고 한다”고 자신의 경험을 전했다.

 

이어 “이로써 형체가 없던 망원동 괴물 ‘망리단길’이 네이버 지도를 통해 구체화됐다. 우리는 망리단길 주민인가, 망원동 주민인가”라고 반문했다. 그는 네이버의 정책이 망원동 젠트리피케이션 가속화의 한 원인”이라고 지적했다.

 

망리단길이라 불리는 지역은 망원동 포은로다. 용산구 이태원동 회나무로를 칭하는 ‘경리단길’과 분위기가 비슷하다 하여 붙여졌다. 망리단길이나 경리단길 모두 공식 지명은 아니다.

 

그러나 현재 네이버와 다음 등 양대 포털사이트가 운영하는 지도는 망원역 서쪽 일대를 망리단길이라고 가리키고 있다. 네이버 지도는 ‘망원우체국 사거리’ 등 공식 도로·지명과 같은 비중으로 망리단길을 표시했다. 다음 지도에선 망리단길을 검색해서 찾을 수도 있다.

 

네티즌의 지명 수정 요구에 대해 네이버 측은 “네이버 지도 서비스는 검색 선호도와 이용도 등을 고려한다”면서 “‘망리단길’은 이용자들이 자주 검색하고 사용하는 명칭으로 임의로 수정할 수 없다”고 답했다고 한다.

 

망리단길이라는 명칭 자체를 포털 지도에서뿐 아니라 아예 없애자는 움직임도 나온다. 지역 주민 모임 ‘망원동 주민회’는 인터넷에서 ‘망리단길 안 부르기 운동’을 벌이며 서명을 받고 있다. 이 단체는 “망리단길이 어디인지 정확하게 아는 주민은 한 명도 없지만, 그 이름은 젠트리피케이션을 부추기는 촉매제로 작용하고 있다”며 “망원동 상가임대료는 1년 새 21%가 올랐다”고 말했다.

 

반대로 망리단길이라는 이름을 환영하는 목소리도 있다. 한 네티즌은 “지명이란 당시 사회 사람들 다수가 부르면서 바뀌는 것이고 한국의 지명이나 동네 이름 대부분이 그렇다”면서 “외부인이 그렇게 부른다는 것은 그 지역으로 찾아오는 사람이 많다는 의미이고 이는 상권 활성화에 도움이 된다”고 주장했다.

    

▲ 문재인 대통령은 도시재생 뉴딜 정책을 발표하면서 젠트리피케이션 방지 대책 만들었지만, 그 실효성에는 의문이 남는다. <사진=KBS 뉴스 캡처>    

 

방지책 골몰

 

결국 젠트리피케이션이 심화되면 결국 건물주에게도 부메랑으로 돌아온다. 실제로 이태원, 가로수길, 홍대 등에는 치솟은 임대료 때문에 빈 점포들이 급증하는 추세다.

 

정부도 이러한 젠트리피케이션의 심각성을 파악하고 이에 대한 대책을 마련하고 있다. 법 개정을 통해 임대료 상승을 억제하거나 자발적으로 임대료 인상을 제한하는 건물주에게 용적률 인센티브를 주는 방안이 핵심이다.

 

실제로 이처럼 젠트리피케이션이 매년 그 수위가 심각해지자 정부가 도시재생뉴딜사업 지역에서 젠트리피케이션이 발생하지 않도록 하기 위해 ‘3중 안전장치 도입’을 추진한다. 도시재생뉴딜사업은 정부가 5년 간 전국 매년 110개 이상의 지역에 예산 10조원 가량씩을 투입해 주민들이 원하는 마을도서관, 주차장 등 생활편의시설을 확충하는 사업이다. 도시가 개발되며 기존 세입자들이 임대료 상승을 견디지 못하고 떠나는 젠트리피케이션이 일어날 우려가 높아지기 때문이다.

 

국토교통부 관계자는 “젠트리피케이션을 근본적으로 막으려면 도시재생뉴딜사업을 하는 지역의 부동산 가격이 안정돼야 한다”며 “상가임대차보호법 강화, 공공임대상가 의무화, 상생협약 제도 도입 등을 추진해 세입자들의 생활 안정을 적극 독려할 방침”이라고 밝혔다.

 

국토부는 뉴딜사업 계획방안에 이런 내용의 젠트리피케이션 방지대책을 포함하는 것을 추진한다. 별도로 해외사례 등 외부연구용역을 진행해 중·장기적인 대책도 마련할 예정이다.

 

현재 정부가 검토하고 있는 가장 강력한 규제는 상가임대차보호법을 개정해 세입자의 지위를 강화하고 임대료 인상을 억제하는 방안이다. 이는 소상공인 보호를 강조하는 문재인 대통령의 100대 국정과제에도 포함됐다.

 

상가임대차보호법은 세입자의 권리를 보장하기 위해 지난 2001년에 제정됐다. 국토부는 ▲5년으로 규정돼 있는 건물주의 계약갱신요구권 행사기간을 10년으로 연장하는 방안과 ▲9%로 규정된 임대료 상한 한도를 낮추는 방안, ▲환산보증금 한도를 조정하거나 폐지하는 방안 등을 검토하고 있다.

 

환산보증금이란 보증금과 월세 환산액(월세×100)을 합산한 금액이다. 환산보증금이 일정 금액 이하일 경우에만 상가임대차보호법을 적용받을 수 있다. 현재 환산보증금은 ▲서울시 4억원 이하 ▲서울시를 제외한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역은 3억원 이하 ▲광역시와 안산·용인·김포·광주시는 2억4000만원 이하 ▲그 밖의 지역은 1억8000만원 이하다.

 

이 관계자는 “상가임대차보호법 강화는 젠트리피케이션을 방지하기 위한 가장 직접적인 방안이지만, 그만큼 파장도 크다”며 “개정 강도는 물론 적용권역을 어디까지 할 지 등을 고심하고 있다”고 말했다. 뉴딜사업 수혜 지역으로만 한정 지을 것인지, 전국에 일괄 적용할지를 봐야 한다는 것이다. 상가임대차보호법 주관부처가 법무부여서 이 내용은 법무부와 협의 중이다.

 

현재 일부 지자체가 시범사업으로 진행 중인 공공임대상가를 의무화하는 방안도 추진된다. 공공임대상가는 임대료 인상으로 쫓겨나는 영세 상인 등을 받아줄 공간이다. 정부는 공공임대상가 등 상생거점공간 설치를 의무화하고 국비를 지원하는 방안을 검토 중이다.

 

거점공간은 10~20호 규모로 조성해 5~10년간 입주를 보장하는 방안이 거론된다. 방치된 건물 등을 매입 또는 리모델링하거나 노후 공공시설을 복합시설로 만들어 거점공간으로 활용하는 방안도 거론된다.

 

장기적으로는 지역 임차인들이 안정적인 경제 활동을 할 수 있는 공간을 매입·임대하기 위한 ‘공간지원 리츠’ 기금 출자도 추진된다. 국토부 관계자는 “재산권 침해 논란 등에 따른 기존 건물주들의 반발이 예상되고, 예산 문제도 없지 않다”며 “미국 등 해외의 관련제도를 들여다보고 세부적인 내용을 확정해 발표하겠다”고 말했다.

 

국토부는 지자체와 함께 상생협약 제도를 신설하는 것도 추진하고 있다. 임대인과 임차인, 지자체가 자발적인 협력을 강화하고 정부가 인센티브를 부여하는 방식이다. 구체적으로 ▲임대인은 임대료 인상 자제 ▲임차인은 지역활성화 노력 ▲지자체는 협약 참여자 지원을 상생협약에 담는다. 지자체는 협약 참여자에 대해 건물 리모델링 지원, 세제 감면, 용적률 상향 등의 인센티브를 준다.

 

정부는 협약의 성실한 이행을 조건으로 임대인에게 상가 리모델링 자금 융자, 보증 등의 인센티브를 부여할 방침이다. 또 지자체를 위해서는 공모 평가 시 가점 부여, 우수지역 포상 등의 유인책을 마련한다.

 

정부는 협약을 유지하기 위해 지자체가 표준약정서를 만들도록 하고, 임대인이 약정을 위반할 경우 지원금을 반납하도록 하는 제도적 장치를 마련하는 방안도 추진한다. 국토부 관계자는 “상생협약은 임대차보호법 개정에 비해 다소 소극적인 방안이지만, 인센티브 제도를 잘 설계하면 효과를 거둘 것으로 기대한다”고 말했다.

    

사회적 합의 필요

 

그렇다면 실질적인 대책은 있는 것일까? 전문가들은 정부와 건물주, 세입자의 끊임없는 협의 말고는 매우 해결이 어려운 문제라고 입을 모으고 있다.

 

실제로 미국 뉴욕 시와 같은 일부 지역에서 임대료 상한제를 도입하는 등의 정책을 펴고 있긴 하지만, 젠트리피케이션이란 현상 자체를 막지는 못하고 있다. 젠트리피케이션이 발생하는 근본적인 원인은 부동산에 수요와 공급 법칙이 적용해서, 부동산의 수요가 높아지고 이에 따라 가격(매매 가격+임대료)이 높아지는 형태이기 때문이다.

 

이에대해 한 부동산 전문가는 “이는 자본주의의 가장 기본적인 원칙이다. 이를 해결하려면 토지 공개념과 같은 사상의 전파가 필요하다”며 “부동산의 사유화란 개념은 인류 역사에서 아주 오래 전부터 자리잡은 개념이기 때문에 이를 해소하기란 대단히 어렵다”고 말했다.

    

penfree1@hanmail.net

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